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2005年12月18日 (日)

完了検査から表示登記まで(12/13-18)

 いよいよ今回の建築も終わりが見えて来ました。といっても、最後の手続きはまだ未経験の話で、頼りのインターネットと共にもう一踏ん張り頑張る必要がありそうです。

 先月、現地の木工事が終わる時期に前後して、建築工事の完了検査申請を確認申請でお世話になった民間確認検査機関に提出しました。
 完了検査は本来全ての建物が受けるルールですが、金融機関の担当者からは検査済み証がなくても融資に支障ない(一般的には金融公庫等融資側の担保価値を確認する意味でも必要な書類になっていた様に思うのですが…)とのことで迷いました。ただ、敷地に余裕があるため、将来的に増築の確認申請を出す場合に検査済み証がないと手続きが難しくなることや、一度入居してからでは申請できないことなどから、木工事の終了を待って申請だけはしてみることにしました。万一何らかの不具合で検査済みが出ないことになれば、料金は勿体ないですが、それはそれで申請しないで入居しても同じです。むしろ、どこがいけないのか知って住んだ方が安心できます。(←検査済み取れるまで頑張れ!という気持ちもあまりなかったのが本音)
 申請して2日後には早速現場検査がありました。我が家は木工事部分の未済工事があった事もさることながら、当時はまだ設備工事も始まっておらず、浄化槽等も設置されていませんでした。つまり、全体的には全くの未完成で完了検査を受けてしまったのですが、基本となる建物本体工事がほとんど終わっていた事や設備関連の機材搬入は終わっていたことから、現場での配置や建物の各部を検査してもらい未済部分の写真報告を宿題にして検査自体は終えてもらっていました。
 そして先日、最後になった浄化槽の表面のコンクリート打設の写真を入手して完了検査証を発行してもらいました。(12/13)

 次に表示登記ですが、ここで完了検査を受けておいたことが大変役に立ちました。表示登記での添付書類に完了検査証が使えるのです。(←これまた知らないまま話を進めていました。誰かが「ローンを受けるなら検査済み証必要なのでは?」と言っていましたが、まさに真実でした)

 建物が完成して引き渡しを受けるには、工事残金の支払いをすればいいのですが、我が家の場合融資を受ける必要があったため、①建物の表示登記をする、②所有権の登記と抵当権設定登記をする、③所有権の登記と抵当権設定登記の受領書(法務局の発行する受付確認書)を金融機関に持ち込み融資実行する、との各手続きが必要でした。
 登記関係はどんな形であっても一般的には行うものですが、融資の前提としての手続きなので時間的な余裕もなく、慌ただしく手続きを調べることになりました。

 というのも、融資担当者は「表示登記〜抵当権設定登記で融資は実行できる」、施工側からは「工事残金の入金で引き渡しになる」、との話はありましたが、表示登記を行う時の建物に関する証明2通添付などの具体的な要件への説明はありませんでした。一方、フリージアホームの言う「12月末までに完成させる」という言葉を「完成引き渡しまで年末に終わる」と漠然と思っていたのです。
 しかし、12月に入りいくら呑気な施主としても、融資の手続きを進めなくてはと思い始めました。融資の申込書を作る傍らで手続きを考えていると、融資が実行されるには…、先述の①〜③の手続きが必要で、法務局も役所なので御用納めより前に②まで終わらないと、年内の支払いは出来ない。②の登記の前提として①の表示登記が必要。登記は一般には一週間位はかかる。すると、何としても16日には法務局に①の表示登記を持ち込まなくては、年内引き渡しはあり得ない。(この辺りは12月の8〜9日の考え事)

 慌てて、表示登記の必要書類「登記申請書(インターネットでひな形入手)、案内図(確認申請で作成したのを再使用)、新築を証明する書類2種類、図面(土地の購入時の測量図や確認申請書を見ながら作成)」を揃え始めました。
 この内の新築を証明する書類2通が問題でした。1通は確認済み証で良いとして、もう1通は施工者の発行する「建物引き渡し証」(施工者が発行する建物を引き渡したと言う証明書)か「検査済み証」だったのです。当初は我が家の未済工事部分も多く「検査済み証」を使用するつもりはありませんでしたが、施工者の「建物引き渡し証」は、逆に融資の前提としての表示登記だったので登記も出来ていない(当然融資の実行前)時点では発行される訳はなく…、どういう形で表示登記を出せばいいのか悩むと言うより途方に暮れていました。
 結局そうこうしている内に建物の工事が完了する見通しになり、「検査済み証」が使え無事表示登記の持ち込みができました。(12/16)

 もし完了検査を受けていなければ、引き渡しを受けていないのに「引き渡し証」を出して貰わなければならなくなっていた様に思います。表示登記は役所に無料で申請できます。申請書自体のひな形はインターネットで検索をすれば、最新型のA4版のWord形式の文書が入手可能です。添付する図面の用紙はB4で丈夫な…とありますが、法令様式の用紙を販売している文具屋(なるべく大きな文具屋)さんで数百円で10枚売っています。我が家の場合はB4の用紙が印刷できないプリンターだったのでA4で片面ごと同寸で印字し、コンビニのコピー機に買って来た表示登記の図面用紙を入れてコピーする形で作りました。その他、住民票、案内図を用意して実働時間で6時間程度で一式作成が可能でした。

(注意:登記所担当者によってはコピー機による作成を認めない場合がある様です。「自分で手で書く様にと言われた」とのご連絡を頂きました。今時コピー機の使用を認めないとは…。コンピュータで作図してプリンタで打ち出して申請書を作る事なんて普通に行われていると思われますし、印字にレーザープリンタ(印字機構はコピーと同一)を使えば出力される物はコピー機での出力と全く同じと思われるのですが…。念のため、事前に法務局に問い合わせをしておくのも良いかもしれません。←コピーがどうこう聞くのではなく、申請前に作成中の書類を持って行き、登記担当者に見せて不具合が無いか聞いてみる。登記所では、登記相談として随時相談を受付けていると思われます。勿論、役所相手なので、日時と対応した担当名は控えておく方が良い)

 我が家の場合、先述の通り融資の話から登記の話に気づくのが遅れ(12/9に慌てて民間確認申請機関に完了検査済み証の下打ち合わせをして、10−11日週末現地で写真を撮ってくる予定でしたが結局工事が終わらず、12日の完成時の写真を送ってもらい、13日に写真を民間確認申請機関に持ち込み引き換えに完了検査証を受け取り、その夜に表示登記書類を作成し翌14日に住民票と併せて郵送し、16日に法務局提出←最近は郵送での登記申請可能)代理人に依頼するという形をとりませんでしたが、日中仕事しながらの短期間での対応はかなり厳しいものがありました。代理人を選ぶ手間と時間を惜しんだ訳ですが、急ぐ時ほど本来はプロに任せるべきと今更ながら思います。もしこれで補正(表示登記上の手直し)があれば、明日(19日)以降現地の法務局に行って来なければなりません。ゆっくり息が抜ける状態は、まだ暫く先の様です。(12/18)

(2006/11/25:注意書きを追記しました)

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