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2006年1月26日 (木)

今回の建築のまとめ(土地編)

 我が家の場合は、建築を目的に土地を選んで買った形ではなく、先に知人から土地の話が有って、その後に建築工事を具体的に進める話になったので土地の選定についての体験話はありません。

 ただ、入手した土地について言えば、以下の課題がありました。
 1)農地法に基づく転用許可が必要だった事
 2)上下水道がなかった(今後の計画も無い)事
 3)河川に隣接していた事
 4)傾斜地で一部造成が必要だった事

 1)の農地法関連では、転用許可(転用する理由ごとに条件があります)手続きに対して、農家の分家を用いたため事業者(転用許可の申請者)が限られました。
 このため、建築確認申請時の申請人が、農地法の転用許可事業者と同一である必要があったのですが気付かずに、融資の関連から融資名義人(転用許可事業者ではなかった)で確認申請を申請したところ、地元農業委員会から着工前に転用許可手続きを取り直す様にとの指示を受けてしまいました。
 農業委員会と相談し確認申請者を転用許可事業者名に変更して対応しましたが、事前に注意が必要でしょう。
 また、先日の記事にも書きましたが、転用許可申請書に「事業に対する許可で、地目変更登記には別途許可手続きが必要…」という旨の記述があり、用心して建築工事完了後に地目変更登記の手続き方法を農業委員会に問い合わせましたが、「地目変更登記に別途許可」の一文は、「この許可書は事業を行わない状態で地目変更登記に使えない」と言う意味らしく建物完成後の地目変更登記については許可を要しないで申請できるとの回答でした。

 2)上下水では、井戸については、井戸を掘る場合は建築を想定して位置を定める(至極当たり前ですが、当初建築計画の無かった我が家では適当に場所を決めてしまった)事と、井戸の水質検査は年1回程度地元で行われるので役所に確認しておく事をお進めします。水質検査は、検査項目が多岐に及ぶものの全項目チェックするのも現実的ではない様に思うので、地元の場所ごとの特徴を知っている地元自治体の検査が良いでしょう。我が家の場合は水質検査に気付いた時、今年度分は終わったばかりだったので、次回半年以上先まで市販の水を飲むつもりです。
 浄化槽については、排水の排出先(浸透の適否や放流では水利権の問題)と、浄化槽補助金対応(補助金対応仕様や補助金申請手続き、補助金申請者の条件)が問題になりました。特に浄化槽は我が家の様に建築工事会社が土地勘の無い場合には、建物本体工事の込み工事にしないで地元業者に別途発注した方が(建物と浄化槽の工程調整は施主負担になりますが)いろいろと気の利く対応を受けられるかもしれません。

 3)我が家の程度(木造2F)では特に必要ない旨の回答を得ましたが、河川区域から5m以内の場所は内容によっては河川法の申請等手続きが必要になります。たとえ1〜2mの幅でも川?に面していたら、地元自治体で確かめておいた方が無難です。

 4)我が家の場合は、まずは畑を作る目的で傾斜地を造成しました。造成面積や擁壁の高さによっては、宅地造成法の申請や建築確認申請(工作物)が必要になります。申請自体大切な事は勿論ですが、申請等行う場合には擁壁等の構造についてのチェックも入ってくるので施主としては規模が該当すれば、財産の品質を確保する上でも申請しておいた方が良い様に思います。
 また、今回畑に使っていた土地に、建築を思い立ってから建築するまでに2年弱の期間がありましたが、建物位置が大体決まっていたら建物地盤を締め固める意味で建物位置に土を積み上げておくと良いかもしれません(ボーリング調査の結果を見て反省しました。仮に我が家がもう一度やり直すなら地面に土を盛っておきます)。

 土地の相など、気になる事も多種多様にありましたが、時間とともに納得(諦めて?)し、やれるものはやる的な気持ちで話を進めてきました。
 割と印象的だったのが地元自治体の対応の良さでした。施主自身が自治体出向き各手続きを聞いて回る事も珍しい様でしたが、丁寧に対応して貰えました。窓口で頂いた名刺は(担当者さんにはご迷惑をかけたかもしれませんが)遠方に住んでいた我が家にはかなり役立ちました。

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