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2008年12月21日 (日)

道路付けについて

 当たり前の事ですがログハウスを建てる事に限らず、一般に建築物は建築基準法を守って建築をしなければなりません。
 その中で、全ての建物は幅員4m以上の道路に原則4m以上(戸建ての専用住宅などでは2m以上)道路に接していなければならない事になっています。

 この道路については、見かけが道路状に整備されている事を要件としてはいません。むしろハッキリ言えば「建築基準法で定める道路」に限って道路と解釈しています。
 例えば、広大な他人の敷地(原野など)の真ん中に土地を分けてもらった場合に、いくら立派に道路を造成工事で作って自分の敷地につなげたとしても、それは見かけの道路が出来ただけで、建築基準法の道路になっているかどうかは別な話になります。自動的に建築基準法による道路の位置づけを得ることは、新たな道路に付いては殆ど無いと言えます。
 このため、昔からの分譲地(特にミニ開発:行き止まりの道路に面して数軒から十数軒玄関を向き合わせて作られた様な場合)を購入する場合、その道路(立派に道路として造成されていても)が建築基準法の位置づけを過去に取得していない時などは、建築の法律上では「再建築不可」…土地ではあっても普通には建築確認申請が受け付けてもらえない土地として扱われる事になります。
 極端に「道路でない」と言う状態ではなくても、つまりは正真正銘の建築基準法の道路であっても、建築予定敷地の道路に接している幅が2mを割っていれば、この場合もまた「再建築不可」になってしまいます。(4m道路の突き当たりに3軒の出入り口がある場合など)

 これら「再建築不可」の場合に、何らかの救済の手だてが無いかと言うと、「建築基準法43条の但し書き」と言う手続きを行う事で建築確認申請を通す事は可能ですが、特別な手続きと事前の十分な打ち合わせが必要になります。
 しかし一方で、これらの手続きにより建築基準法での扱いが適法に行われたとしても、金融機関の担保評価では「再建築不可」の扱いは変わらず、一般的には融資担保としては評価されないことになってしまいます。

 一口に道路付けと言っても、建築計画で一番最初で一番重要な条件ですので、土地の選定時などでは、十分慎重にご自身で確かめて納得して欲しい事項と思います。

 現地を見て「既に建物が建っている」は、再建築可能か否かの判断では何も意味を持ちません(既に立っている建物が不適格の場合、再建築時に既得権的な評価は全く考慮されません)ので、お気をつけ下さい。

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